Grondexploitatie
Voor grondexploitaties is niet gekozen voor een standaard risicobedrag, maar wordt het risico bij de begroting en jaarstukken geactualiseerd via de Monte Carlo-analyse. Vanwege het hogere risicoprofiel is de toelichting uitgebreider dan bij de hiervoor behandelde risico’s. Als sprake is van een financieel risico wordt dit per onderdeel vet gedrukt weergegeven.
Benodigde weerstandscapaciteit
De analyse van risico’s en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. Ook onderdeel van de benodigde weerstandstandscapaciteit vormt de potentiële afwaardering van gemaakte voorbereidingskosten op Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV).
De gemeente is bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven verantwoordelijk voor een integrale afweging van alle belangen in de buurt. Dat dient zorgvuldig te gebeuren. Het onderzoek naar de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een project is er een van de lange adem. Nederland kent een stapeling van wetgeving en beleid, op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vinden van de juiste balans in die eisen, ambities en het belang van omwonenden is complex en daarmee langdurig. Ondertussen staat de tijd niet stil en zijn projecten onderhevig aan de grillen van de conjunctuur. De oorlog in Oekraïne en de Covid-pandemie hebben impact gehad op de prijzen van grondstoffen en rentestanden. Dit heeft vervolgens weer impact op de financiële haalbaarheid van een project. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Voor de grondexploitaties worden de volgende risico’s onderkend:
24. Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van het nadelig resultaat op eindwaarde in de actieve gemeentelijke grondexploitaties is een (verlies)voorziening getroffen. Per 1 januari 2025 is de hoogte van de voorziening € 0,7 miljoen. Het gaat hierbij om de grondexploitaties Lindelaan 315-323 (€ 558.000), Maalderij 4-8 (€ 74.000) en Kalkbranderij (€ 67.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening getroffen. De stand van deze voorziening per 1 januari 2025 bedraagt € 3,1 miljoen.
25. Grondexploitaties excl. Legmeer, BTAZ en De Scheg
De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties exclusief Legmeer, BTAZ en De Scheg bedraagt ca. € 5,3 miljoen . Dit is een afname van circa € 0,1 miljoen ten opzichte van de Jaarrekening 2024.
26. Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Bij programmabegroting 2025 en de jaarrekening 2024 is de risicoanalyse wederom geactualiseerd. De uitkomst is dat de benodigde weerstandscapaciteit van de grondexploitatie ten opzichte van de Jaarstukken 2024 gehandhaafd blijft op € 9,2 miljoen .
Er is en wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking van het oorspronkelijke verkavelingsplan. Hierbij worden relevante uitgangspunten opnieuw beoordeeld en (civieltechnische) ramingen geactualiseerd. De uitwerking wordt integraal en in samenhang met andere relevante aspecten van de grondexploitatie, zoals gronduitgifte en fasering beoordeeld. De bestemmingsreserve BTAZ valt tot dat moment niet (deels) vrij.
27. De Scheg
De Scheg is een majeur project in de gemeente Amstelveen en betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost.
Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg door de gemeenteraad vastgesteld, welke in december 2024 geactualiseerd door de gemeenteraad is vastgesteld. Het eerste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is inmiddels van 172 naar 153 woningen aangepast en wordt gefaseerd ontwikkeld via drie omgevingsvergunningen. De laatste omgevingsvergunning is eind 2024 aangevraagd. Voor het aangepaste programma en realisatie van het plan zijn via een allonge aanvullende afspraken gemaakt op de anterieure overeenkomst. Het tweede bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld (in oktober 2024 onherroepelijk geworden). Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2023 een anterieure overeenkomst aangegaan met ontwikkelende partijen in dit deelgebied. Het derde en laatste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Midden) inclusief herziening van de grondexploitatie is in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld.
De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd bij Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2025. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 10,5 miljoen.
29. Nieuw Legmeer
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Het bedrijventerrein Legmeer wordt getransformeerd in een gemengd, duurzaam, groen en toekomstbestendig woon- en werkgebied met circa 4400 woningen en 30.000 m2 aan werk.
In december 2024 heeft de gemeenteraad de businesscase Nieuw Legmeer en een definitief Stedenbouwkundig plan vastgesteld. In mei 2025 stelde de raad vervolgens het beeldkwaliteitsplan en het College van B&W de Leidraad Duurzaam Legmeer vast. In het vervolg van 2025 wordt de ontwikkelstrategie verder uitgewerkt en daarop de businesscase bijgesteld. In het najaar van 2025 wordt de gemeenteraad indachtig de motie “grip op Legmeer” geïnformeerd over de laatste stand van zaken omtrent de businesscase en ontwikkelstrategie.
Iedere grondeigenaar heeft de mogelijkheid om binnen de context het betreffende ontwikkelcluster, zijn of haar kavel /grond te herontwikkelen, als die voldoet aan de gestelde voorwaarden uit de bovenstaande vastgestelde kaderstellende documenten.
In het vervolg van 2025 wordt voor zover mogelijk de wijziging omgevingsplan voorbereid (inclusief Milieueffectrapportage, bodemenergieplan, regels kostenverhaal), dat als ruimtelijk kader dient voor de toekomstige vergunningverlening van de bouwplannen. Voor de Milieueffectrapportage (planMER) en het Bodemenergieplan wordt eind 2025/begin 2026 vaststelling voorzien.
In 2026 is de verwachting dat de bouwplannen van de eerste clusters met een anterieure overeenkomst, worden uitgewerkt door ontwikkelaars en getoetst door de gemeente. Er volgt nog het Voorlopig Ontwerp inrichtingsplan openbare ruimte. De verwachting is dat de eerste ruimtelijke procedure(s), in de vorm van Bopa procedures (buitenplanse omgevingsactiviteit) worden doorlopen. Als er geen bezwaar of beroep wordt ingediend, kan dit leiden tot een start van de eerste werkzaamheden in het najaar van 2026.
Project Nieuw Legmeer is een grote stedelijke gebiedsontwikkeling met een langjarige doorlooptijd. Dergelijke projecten kennen een hoog risicoprofiel. In 2023/2024 is een second opinion op de berekening van de gemeente gedaan en is een eerste risicoanalyse opgesteld. De risicoanalyse is in 2024 geactualiseerd. Op basis hiervan is de benodigde weerstandscapaciteit vooralsnog bepaald op € 20 miljoen. Naast de risico’s die spelen voor de onderdelen van de grondexploitatie wordt er ook rekening gehouden met risico’s die op Nieuw Legmeer betrekking hebben, maar geen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie. In de door de gemeenteraad vastgestelde businesscase (11 december 2024) is dit risico ingeschat op € 8 mln. Het totale benodigde weerstandsvermogen komt daarmee uit op € 28,0 miljoen. In de loop van 2025 wordt bij de uitwerking van de ontwikkelstrategie dit bedrag geactualiseerd.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten is een risicobuffer exclusief reserves van € 53 miljoen (jaarstukken 2024: € 54 miljoen) reëel voor de projecten in de meerjarenprognose grondexploitaties.
De raad heeft op 13 februari 2019 de reserve bedrijventerrein Amstelveen Zuid ingesteld ter risicoafdekking en hiervoor € 4,4 miljoen gereserveerd. De resterende stand bedraagt € 4,1 miljoen en vormt een deel van de benodigde dekking voor het risico op grondexploitatieprojecten.
De reserve “Stedelijke vernieuwing” is na besluitvorming van de Perspectiefnota 2025 (met name) bedoeld voor het afdekken van het risicoprofiel van Legmeer.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.